La première condition, essentielle, de rémunération de l'agent immobilier est qu'il puisse invoquer un mandat écrit qui lui a été donné par son client.
Le plus souvent l'existence de ce mandat ne pose pas de difficultés, et c'est plutôt sa validité qui peut être discutée par le débiteur de la commission qui ne veut pas régler cette rémunération.
En invoquant la nullité du mandat il peut parvenir à ses fins.
C'est la raison pour laquelle il convient d'accorder à la rédaction du mandat une attention particulière, et d'éviter de considérer qu'il suffit pour rédiger un mandat de « remplir les blancs » des formulaires édités par les sociétés spécialisées.
Un rappel : le bon de visite n'est pas un mandat et il ne permet pas à lui seul de réclamer le règlement d'une commission.
Le bon de visite a pour intérêt unique de prouver que l'agent a été à l'origine de la présentation du bien à un acquéreur éventuel déterminé, dans le cas où cet agent veut démontrer par exemple qu'une collusion entre son mandant et cet acquéreur les a conduits à l'exclure de la réalisation de la vente (autrement dit, le vendeur et l'acheteur ont signé la vente sans informer l'agent pour ne pas lui régler sa commission).
Mais ce n'est pas un mandat.
Le mandat (qui peut être signé à l'occasion d'un démarchage à domicile, et doit alors comporter un coupon permettant au mandant de se rétracter), doit être écrit par application de l'article 6 de la loi du 2 Janvier 1970. Un mandat verbal est nul.
Sans mandat écrit pas de commission.
Ce mandat devra être établi en double (un original pour l'agent et un original pour son mandant) conformément à l'article 1325 du Code Civil et à l'article 6 de la loi du 2 Janvier 1970.
Si l'exemplaire du mandat remis au client ne comporte pas le numéro d'inscription au registre des mandats qui est obligatoirement tenu par l'agence le mandat est nul et la commission n'est pas due.
Le mandat doit être antérieur à l'opération de vente.
Il doit indiquer qui de l'acquéreur ou du vendeur aura à sa charge la commission et un mandat qui comporterait la mention selon laquelle la commission sera à la charge de l'un ou de l'autre, sans précision, ne serait pas valable.
L'indication du débiteur de la commission doit être reprise à l'acte de vente.
Le mandat doit être limité dans le temps, qu'il soit ou non exclusif.
S'il n'est pas limité dans le temps il est nul.
Un mandat qui est reconductible par tacite reconduction, sans limite, n'a pas une durée limitée dans le temps.
Un mandat exclusif a une durée initiale de trois mois et peut comporter une clause de renouvellement mais doit être limité dans le temps.
Le mandat doit indiquer également, en caractères très apparents, les délais dans lesquels le mandat exclusif peut être résilié.
La commission n'est due que lorsque l'opération de vente a été conclue par un acte unique par les deux parties : il ne peut donc s'agir, par exemple d'une proposition de vente et d'une proposition d'achat séparées.
L'acte de vente qui comporte une clause de dédit, ou une condition suspensive (par exemple celle d'obtention d'un prêt par l'acquéreur) ne permet pas de réclamer le versement de la commission : il faut attendre que la condition suspensive soit réalisée.
En revanche une condition résolutoire, qui a pour effet d'annihiler le contrat ne fait pas perdre à l'agence la commission qui lui est acquise.
Il en est de même si les parties renoncent finalement à la vente, après avoir conclu l'acte.
Il est admis que la condition suspensive de l'obtention d'un prêt doit être considérée comme réalisée dès lors qu'une offre de prêt a été émise par la banque de l'acquéreur, même si celui-ci refuse ce prêt.